L’investimento immobiliare nel 2024 si legge attraverso due griglie sovrapposte: quella dei tassi di credito, che iniziano a rilassarsi dopo due anni di aumento, e quella della regolamentazione energetica, che ridisegna la mappa dei beni redditizi. Confrontare queste due dinamiche permette di misurare dove si trovano le vere margini di manovra per un progetto locativo o patrimoniale.
Volumi di credito immobiliare e quota dell’investimento locativo: le differenze che contano
| Indicatore | 2022 | 2023-2024 |
|---|---|---|
| Volumi di prestiti immobiliari | 18,7 miliardi di euro | 7,6 miliardi di euro (inizio 2024) |
| Quota dell’investimento locativo (stima CAFPI) | 10,1 % | 8,5 % (2023) |
| Tendenza dei prezzi | Aumento o plateau | Leggera diminuzione, mercato favorevole agli acquirenti |
Il calo dei volumi di prestiti tra il 2022 e l’inizio del 2024 supera la semplice correzione ciclica. Un mercato diviso per più di due in volume traduce un accesso al credito diventato selettivo, con criteri di tasso di indebitamento regolati dal Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
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Renaud Cormier, presidente dell’Associazione francese dell’immobiliare locativo, ha sottolineato che questa contrazione invertiva il rapporto di forza a favore degli acquirenti. I margini di negoziazione sul prezzo d’acquisto si sono ampliati, il che compensa parzialmente il costo del credito. Gli annunci referenziati su immob.biz riflettono questa meccanica: un numero maggiore di beni rimane online più a lungo, segno di un potere di negoziazione ritrovato per gli acquirenti.
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Calendario DPE e investimento locativo: le scadenze della legge Climat e resilienza
La legge Climat e resilienza (legge n°2021-1104 del 22 agosto 2021) impone un calendario di divieto di locazione progressivo a seconda della classe energetica dell’alloggio. Questo calendario struttura ora ogni decisione d’acquisto a scopo locativo.
- Alloggi classificati G: divieto di messa in locazione dal 1 gennaio 2025.
- Alloggi classificati F: divieto previsto per il 1 gennaio 2028.
- Alloggi classificati E: divieto previsto per il 1 gennaio 2034.
Il ministero della Transizione ecologica ha confermato a novembre 2023 che queste scadenze rimangono lo scenario di base, senza allentamenti significativi. Per un investitore, ciò significa che un bene classificato F acquistato nel 2024 deve raggiungere almeno la classe E entro il 2028 per rimanere affittabile.
Due strategie coesistono. La prima consiste nel mirare a beni già classificati D o C, eliminando il rischio normativo ma riducendo il margine di negoziazione sul prezzo. La seconda punta sulle case energeticamente inefficienti con alto potenziale di ristrutturazione, dove lo sconto all’acquisto può assorbire il costo dei lavori, a condizione di controllare il budget reale di ristrutturazione.
MaPrimeRénov’ 2024: cosa cambia per i locatori
Dal 1 gennaio 2024, MaPrimeRénov’ è suddivisa in due percorsi distinti: “efficienza” per interventi isolati e “performance globale” per ristrutturazioni pesanti. Il targeting prioritario riguarda gli alloggi classificati F e G.
I proprietari locatori rimangono idonei, ma il dispositivo spinge verso ristrutturazioni di ampia portata piuttosto che verso la sostituzione di una sola caldaia. Un investitore che acquista una casa energeticamente inefficiente deve integrare il percorso di performance globale nel suo piano di finanziamento, altrimenti gli aiuti saranno ridotti o inaccessibili.
Fine del dispositivo Pinel e arbitraggio tra LMNP e locazione nuda
Il dispositivo Pinel si è estinto il 31 dicembre 2024 dopo diversi anni di riduzione progressiva dei vantaggi fiscali. Questa scomparsa modifica l’equazione per gli investitori che entravano nel mercato del nuovo principalmente per il leva fiscale.
Al contrario, lo status di locatore non professionale (LMNP) conserva il suo meccanismo di ammortamento contabile del bene, che consente di ridurre fortemente la base imponibile dei redditi locativi. Il confronto tra locazione nuda al regime reale e LMNP si basa su tre variabili:
- Il valore delle spese deducibili (interessi di prestito, lavori, assicurazioni) in locazione nuda.
- La possibilità di ammortizzare il prezzo del bene e del mobilio in LMNP, riducendo l’imposizione per diversi anni.
- Il trattamento della plusvalenza alla rivendita, più favorevole in locazione nuda (abbattimento per durata di detenzione) che in LMNP se il bene è stato ammortizzato.
L’arbitraggio tra LMNP e locazione nuda dipende dalla durata di detenzione prevista. Su un orizzonte breve (meno di dieci anni), il LMNP presenta un vantaggio fiscale immediato. Su un orizzonte lungo, la locazione nuda può rivelarsi più vantaggiosa alla rivendita.
Tassi di credito e allentamento del HCSF: la finestra d’acquisto del 2024
Dopo l’aumento brusco dei tassi direttivi da parte della BCE tra il 2022 e il 2023, la diminuzione iniziata nel 2024 ha cominciato a allentare l’accesso al credito immobiliare. Il HCSF ha inoltre allentato le sue raccomandazioni sulle margini di flessibilità concessi alle banche, il che apre ulteriormente più pratiche al finanziamento.
La combinazione di diminuzione dei prezzi e rilassamento dei tassi crea un punto d’ingresso che il mercato non aveva conosciuto dalla fase pre-2022. I volumi delle transazioni rimangono bassi, ma ogni operazione conclusa beneficia di condizioni di negoziazione più favorevoli per l’acquirente.
Per un progetto di investimento locativo, il prestito ammortizzabile classico su venti anni rimane la struttura dominante. Il PTZ (prestito a tasso zero), ristretto a determinate zone e condizioni, riguarda maggiormente l’acquisto di residenza principale che l’investimento puro, ma può essere articolato con un primo acquisto residenziale rivenduto poi in locativo.
Il mercato immobiliare del 2024 premia gli investitori che sanno leggere un DPE tanto quanto un piano di ammortamento. La redditività locativa si calcola ora dopo l’integrazione del costo di messa in conformità energetica, e non più solo sulla base dell’affitto lordo rapportato al prezzo d’acquisto.