La inversión inmobiliaria en 2024 se analiza a través de dos cuadrículas superpuestas: la de los tipos de interés, que comienzan a relajarse tras dos años de aumento, y la de la regulación energética, que rediseña el mapa de los bienes rentables. Comparar estas dos dinámicas permite medir dónde se encuentran los verdaderos márgenes de maniobra para un proyecto de alquiler o patrimonial.
Volúmenes de crédito inmobiliario y parte de la inversión en alquiler: las diferencias que importan
| Indicador | 2022 | 2023-2024 |
|---|---|---|
| Volúmenes de préstamos inmobiliarios | 18,7 mil millones de euros | 7,6 mil millones de euros (principio de 2024) |
| Parte de la inversión en alquiler (estimación CAFPI) | 10,1 % | 8,5 % (2023) |
| Tendencia de precios | Aumento o meseta | Descenso moderado, mercado favorable a los compradores |
La caída de los volúmenes de préstamos entre 2022 y principios de 2024 supera la simple corrección cíclica. Un mercado dividido por más de dos en volumen refleja un acceso al crédito que se ha vuelto selectivo, con criterios de tasa de endeudamiento regulados por el Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF).
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Renaud Cormier, presidente de la Asociación Francesa de Inversión Inmobiliaria, destacó que esta contracción invierte la relación de fuerzas a favor de los compradores. Los márgenes de negociación sobre el precio de compra se han ampliado, lo que compensa parcialmente el costo del crédito. Los anuncios referenciados en immob.biz reflejan esta mecánica: más bienes permanecen en línea durante más tiempo, señal de un poder de negociación recuperado para los adquirentes.
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Calendario DPE e inversión en alquiler: los plazos de la ley Clima y resiliencia
La ley Clima y resiliencia (ley n°2021-1104 del 22 de agosto de 2021) impone un calendario de prohibición de alquiler progresivo según la clase energética de la vivienda. Este calendario estructura ahora toda decisión de compra con fines de alquiler.
- Viviendas clasificadas G: prohibición de alquiler desde el 1 de enero de 2025.
- Viviendas clasificadas F: prohibición prevista para el 1 de enero de 2028.
- Viviendas clasificadas E: prohibición prevista para el 1 de enero de 2034.
El Ministerio de la Transición Ecológica confirmó en noviembre de 2023 que estos plazos permanecen como el escenario base, sin flexibilización importante. Para un inversor, esto significa que un bien clasificado F comprado en 2024 debe alcanzar al menos la clase E antes de 2028 para seguir siendo alquilable.
Dos estrategias coexisten. La primera consiste en apuntar a bienes ya clasificados D o C, eliminando el riesgo regulatorio pero reduciendo el margen de negociación sobre el precio. La segunda se dirige a las viviendas térmicamente ineficientes con alto potencial de renovación, donde la depreciación en la compra puede absorber el costo de las obras, siempre que se controle el presupuesto real de renovación.
MaPrimeRénov’ 2024: lo que cambia para los arrendadores
Desde el 1 de enero de 2024, MaPrimeRénov’ se divide en dos trayectorias distintas: “eficiencia” para las acciones aisladas y “rendimiento global” para las renovaciones importantes. El enfoque prioritario se centra en las viviendas clasificadas F y G.
Los propietarios arrendadores siguen siendo elegibles, pero el dispositivo impulsa hacia renovaciones de gran envergadura en lugar de simplemente reemplazar una caldera. Un inversor que compra una vivienda térmicamente ineficiente debe integrar el trayecto de rendimiento global en su plan de financiación, de lo contrario, las ayudas se reducirán o serán inaccesibles.
Fin del dispositivo Pinel y arbitraje entre LMNP y alquiler vacío
El dispositivo Pinel se extinguió el 31 de diciembre de 2024 tras varios años de reducción progresiva de los beneficios fiscales. Esta desaparición modifica la ecuación para los inversores que ingresaban al mercado de nueva construcción principalmente por el apalancamiento fiscal.
Sin embargo, el estatus de arrendador de vivienda amueblada no profesional (LMNP) mantiene su mecanismo de amortización contable del bien, lo que permite reducir significativamente la base imponible de los ingresos por alquiler. La comparación entre alquiler vacío en el régimen real y LMNP se basa en tres variables:
- El monto de los gastos deducibles (intereses de préstamo, obras, seguros) en alquiler vacío.
- La posibilidad de amortizar el precio del bien y del mobiliario en LMNP, reduciendo la imposición durante varios años.
- El tratamiento de la plusvalía en la reventa, más favorable en alquiler vacío (exención por duración de tenencia) que en LMNP si el bien ha sido amortizado.
El arbitraje entre LMNP y alquiler vacío depende de la duración de tenencia prevista. En un horizonte corto (menos de diez años), el LMNP presenta una ventaja fiscal inmediata. En un horizonte largo, el alquiler vacío puede resultar más ventajoso en la reventa.
Tasas de crédito y flexibilización del HCSF: la ventana de compra de 2024
Tras el brusco aumento de los tipos de interés por parte del BCE entre 2022 y 2023, la disminución iniciada en 2024 ha comenzado a aflojar el acceso al crédito inmobiliario. El HCSF también ha flexibilizado sus recomendaciones sobre los márgenes de flexibilidad otorgados a los bancos, lo que abre más expedientes a la financiación.
La combinación de la caída de precios y la relajación de los tipos crea un punto de entrada que el mercado no había conocido desde el período anterior a 2022. Los volúmenes de transacciones siguen siendo bajos, pero cada operación concluida se beneficia de condiciones de negociación más favorables para el comprador.
Para un proyecto de inversión en alquiler, el préstamo amortizable clásico a veinte años sigue siendo la estructura dominante. El PTZ (préstamo a tipo cero), reorientado hacia ciertas zonas y condiciones, se refiere más a la compra de residencia principal que a la inversión pura, pero puede articularse con una primera compra residencial que luego se revenda como alquiler.
El mercado inmobiliario de 2024 recompensa a los inversores que saben leer un DPE tanto como un cuadro de amortización. La rentabilidad locativa se calcula ahora tras la integración del costo de adecuación energética, y no más solo sobre la base del alquiler bruto en relación con el precio de compra.