O investimento imobiliário em 2024 é analisado através de duas grades sobrepostas: a dos taxas de crédito, que iniciam uma desaceleração após dois anos de alta, e a da regulamentação energética, que redesenha o mapa dos bens rentáveis. Comparar essas duas dinâmicas permite medir onde estão as verdadeiras margens de manobra para um projeto locativo ou patrimonial.
Volumes de crédito imobiliário e parte do investimento locativo: as diferenças que importam
| Indicador | 2022 | 2023-2024 |
|---|---|---|
| Volumes de empréstimos imobiliários | 18,7 bilhões de euros | 7,6 bilhões de euros (início de 2024) |
| Parte do investimento locativo (estimativa CAFPI) | 10,1 % | 8,5 % (2023) |
| Tendência dos preços | Alta ou estagnação | Queda moderada, mercado favorável aos compradores |
A queda dos volumes de empréstimos entre 2022 e início de 2024 ultrapassa a simples correção cíclica. Um mercado dividido por mais de dois em volume traduz um acesso ao crédito que se tornou seletivo, com critérios de taxa de endividamento regulamentados pelo Alto Conselho de Estabilidade Financeira (HCSF).
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Renaud Cormier, presidente da Associação Francesa de Imóveis Locativos, destacou que essa contração inverteu a relação de forças em favor dos compradores. As margens de negociação sobre o preço de compra se ampliaram, o que compensa parcialmente o custo do crédito. Os anúncios referenciados em immob.biz refletem essa mecânica: mais bens permanecem online por mais tempo, sinal de um poder de negociação recuperado para os compradores.
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Calendário DPE e investimento locativo: os prazos da lei Clima e resiliência
A lei Clima e resiliência (lei n°2021-1104 de 22 de agosto de 2021) impõe um calendário de proibição de locação progressivo de acordo com a classe energética da habitação. Este calendário agora estrutura toda decisão de compra com fins locativos.
- Habitações classificadas G: proibição de locação a partir de 1º de janeiro de 2025.
- Habitações classificadas F: proibição prevista para 1º de janeiro de 2028.
- Habitações classificadas E: proibição prevista para 1º de janeiro de 2034.
O ministério da Transição Ecológica confirmou em novembro de 2023 que esses prazos permanecem o cenário base, sem flexibilização significativa. Para um investidor, isso significa que um bem classificado como F comprado em 2024 deve alcançar no mínimo a classe E antes de 2028 para continuar alugável.
Duas estratégias coexistem. A primeira consiste em direcionar para bens já classificados como D ou C, eliminando o risco regulatório, mas reduzindo a margem de negociação sobre o preço. A segunda visa as habitações térmicas com alto potencial de renovação, onde a desvalorização na compra pode absorver o custo das obras, desde que se controle o orçamento real da renovação.
MaPrimeRénov’ 2024: o que muda para os proprietários
Desde 1º de janeiro de 2024, MaPrimeRénov’ foi dividida em dois percursos distintos: “eficiência” para ações isoladas e “performance global” para renovações pesadas. O foco prioritário está nas habitações classificadas como F e G.
Os proprietários locadores continuam elegíveis, mas o dispositivo incentiva renovações de grande escala em vez de apenas substituir uma caldeira. Um investidor que compra uma habitação térmica deve integrar o percurso de performance global em seu plano de financiamento, caso contrário, as ajudas serão reduzidas ou inacessíveis.
Fim do dispositivo Pinel e arbitragem entre LMNP e locação nua
O dispositivo Pinel foi encerrado em 31 de dezembro de 2024 após vários anos de redução gradual dos benefícios fiscais. Essa extinção altera a equação para os investidores que entravam no mercado novo principalmente por causa do alavancamento fiscal.
Por outro lado, o status de locador não profissional de imóveis mobiliados (LMNP) mantém seu mecanismo de depreciação contábil do bem, que permite reduzir significativamente a base tributável dos rendimentos locativos. A comparação entre locação nua no regime real e LMNP baseia-se em três variáveis:
- O montante das despesas dedutíveis (juros de empréstimos, obras, seguros) na locação nua.
- A possibilidade de depreciar o preço do bem e do mobiliário em LMNP, reduzindo a tributação por vários anos.
- O tratamento da mais-valia na revenda, mais favorável na locação nua (isenção por tempo de posse) do que em LMNP se o bem foi depreciado.
A arbitragem entre LMNP e locação nua depende da duração da posse prevista. Em um horizonte curto (menos de dez anos), o LMNP apresenta uma vantagem fiscal imediata. Em um horizonte longo, a locação nua pode se mostrar mais vantajosa na revenda.
Taxas de crédito e flexibilização do HCSF: a janela de compra de 2024
Após o aumento brusco das taxas de juros pelo BCE entre 2022 e 2023, a queda iniciada em 2024 começou a afrouxar o acesso ao crédito imobiliário. O HCSF também flexibilizou suas recomendações sobre as margens de flexibilidade concedidas aos bancos, o que abre mais processos para financiamento.
A combinação de queda nos preços e relaxamento das taxas cria um ponto de entrada que o mercado não conhecia desde o período anterior a 2022. Os volumes de transações permanecem baixos, mas cada operação concluída beneficia de condições de negociação mais favoráveis ao comprador.
Para um projeto de investimento locativo, o empréstimo amortizável clássico de vinte anos continua sendo a estrutura dominante. O PTZ (empréstimo a taxa zero), reorientado para certas áreas e condições, diz respeito mais à compra de residência principal do que ao investimento puro, mas pode ser articulado com uma primeira compra residencial que depois é revendida como locação.
O mercado imobiliário de 2024 recompensa os investidores que sabem ler um DPE tanto quanto uma tabela de amortização. A rentabilidade locativa agora é calculada após a integração do custo de conformidade energética, e não mais apenas com base no aluguel bruto em relação ao preço de compra.