De vastgoedbelegging in 2024 wordt bekeken door twee overlappende lenzen: die van de kredietrentes, die na twee jaar stijging een versoepeling inluiden, en die van de energievoorschriften, die de kaart van rendabele eigendommen opnieuw tekenen. Het vergelijken van deze twee dynamieken maakt het mogelijk te meten waar de echte speelruimtes liggen voor een huur- of vermogensproject.
Kredietvolumes en aandeel van de huurinvestering: de belangrijke verschillen
| Indicator | 2022 | 2023-2024 |
|---|---|---|
| Kredietvolumes | 18,7 miljard euro | 7,6 miljard euro (begin 2024) |
| Aandeel van de huurinvestering (schatting CAFPI) | 10,1 % | 8,5 % (2023) |
| Prijsontwikkeling | Stijging of plateau | Gemiddelde daling, markt gunstig voor kopers |
De daling van de kredietvolumes tussen 2022 en begin 2024 overstijgt de eenvoudige cyclische correctie. Een markt die meer dan twee keer verdeeld is in volume weerspiegelt een selectieve toegang tot krediet, met schuldenlastcriteria die zijn vastgesteld door de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF).
Zie ook : Wat te geven voor een 50e verjaardag: ideeën en praktische tips
Renaud Cormier, voorzitter van de Franse Vereniging voor Huurvastgoed, heeft benadrukt dat deze krimp de machtsverhouding in het voordeel van de kopers omkeert. De onderhandelingsmarges over de aankoopprijs zijn vergroot, wat gedeeltelijk de kosten van de lening compenseert. De advertenties op immob.biz weerspiegelen deze mechaniek: meer eigendommen blijven langer online, een teken van herwonnen onderhandelingsmacht voor kopers.
Aanvullende lectuur : Beheers de kunst van correspondentie: voorbeelden en tips voor het schrijven van impactvolle brieven
DPE-kalender en huurinvestering: de termijnen van de Klimaat- en Veerkrachtwet
De Klimaat- en Veerkrachtwet (wet nr. 2021-1104 van 22 augustus 2021) legt een geleidelijke huurverbodskalender op, afhankelijk van de energieklasse van de woning. Deze kalender structureert nu elke aankoopbeslissing met het oog op verhuur.
- Woningen met klasse G: huurverbod sinds 1 januari 2025.
- Woningen met klasse F: verbod voorzien op 1 januari 2028.
- Woningen met klasse E: verbod voorzien op 1 januari 2034.
Het ministerie van Ecologische Transitie heeft in november 2023 bevestigd dat deze termijnen het basiscenario blijven, zonder grote versoepelingen. Voor een investeerder betekent dit dat een in 2024 aangekochte woning met klasse F minimaal klasse E moet bereiken vóór 2028 om verhuurbaar te blijven.
Twee strategieën coëxisteren. De eerste richt zich op eigendommen die al klasse D of C hebben, waardoor het regelgevingsrisico wordt geëlimineerd, maar de onderhandelingsmarge op de prijs wordt verminderd. De tweede richt zich op thermische doorstromers met een hoog renovatiepotentieel, waar de korting bij aankoop de kosten van de werkzaamheden kan absorberen, mits het werkelijke renovatiebudget wordt beheerd.
MaPrimeRénov’ 2024: wat verandert voor verhuurders
Sinds 1 januari 2024 is MaPrimeRénov’ opgesplitst in twee afzonderlijke trajecten: “efficiëntie” voor geïsoleerde acties en “globale prestaties” voor zware renovaties. De prioritaire focus ligt op woningen met klasse F en G.
Verhuurders blijven in aanmerking komen, maar het systeem stimuleert grootschalige renovaties in plaats van alleen de vervanging van een ketel. Een investeerder die een thermische doorstromer koopt, moet het globale prestatiepad in zijn financieringsplan opnemen, anders zullen de subsidies worden verminderd of ontoegankelijk zijn.
Einde van het Pinel-systeem en afweging tussen LMNP en ongemeubileerde verhuur
Het Pinel-systeem is op 31 december 2024 beëindigd na meerdere jaren van geleidelijke vermindering van de fiscale voordelen. Deze verdwijning verandert de vergelijking voor investeerders die de nieuwbouwmarkt voornamelijk betreden voor de fiscale hefboom.
Daarentegen behoudt de status van niet-professionele verhuurder (LMNP) zijn boekhoudkundige afschrijvingsmechanisme van het goed, wat het mogelijk maakt de belastbare basis van de huurinkomsten sterk te verlagen. De vergelijking tussen ongemeubileerde verhuur onder het werkelijke regime en LMNP is gebaseerd op drie variabelen:
- Het bedrag van de aftrekbare kosten (rente op leningen, werkzaamheden, verzekeringen) bij ongemeubileerde verhuur.
- De mogelijkheid om de prijs van het goed en het meubilair af te schrijven in LMNP, waardoor de belasting gedurende meerdere jaren wordt verlaagd.
- De behandeling van de meerwaarde bij verkoop, gunstiger bij ongemeubileerde verhuur (korting voor de duur van het bezit) dan bij LMNP als het goed is afgeschreven.
De afweging tussen LMNP en ongemeubileerde verhuur hangt af van de beoogde houdduur. Op korte termijn (minder dan tien jaar) biedt LMNP een onmiddellijke fiscale voordelen. Op lange termijn kan ongemeubileerde verhuur voordeliger blijken bij verkoop.
Kredietrente en versoepeling van de HCSF: het aankoopvenster van 2024
Na de scherpe stijging van de beleidsrentes door de ECB tussen 2022 en 2023, heeft de daling die in 2024 is ingezet, de toegang tot vastgoedkrediet begonnen te versoepelen. De HCSF heeft bovendien zijn aanbevelingen over de marges van flexibiliteit die aan banken zijn verleend, versoepeld, wat meer dossiers opent voor financiering.
De combinatie van dalende prijzen en versoepeling van de rentes creëert een instapmoment dat de markt sinds de periode vóór 2022 niet heeft gekend. De transactievolumes blijven laag, maar elke afgesloten transactie profiteert van gunstigere onderhandelingsvoorwaarden voor de koper.
Voor een huurinvesteringsproject blijft de klassieke aflossingslening van twintig jaar de dominante structuur. De PTZ (nulrente lening), opnieuw gericht op bepaalde gebieden en voorwaarden, betreft meer de aankoop van een hoofdverblijfplaats dan pure investering, maar kan worden gecombineerd met een eerste woning die vervolgens als huurwoning wordt verkocht.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont investeerders die zowel een DPE als een afschrijvingsschema kunnen lezen. De huurrendement wordt nu berekend na integratie van de kosten voor het in overeenstemming brengen met energie-eisen, en niet langer alleen op basis van de bruto huur in verhouding tot de aankoopprijs.