Die Immobilieninvestitionen im Jahr 2024 lassen sich durch zwei überlagerte Raster lesen: das der Kreditbedingungen, die nach zwei Jahren des Anstiegs eine Entspannung einleiten, und das der energetischen Vorschriften, die die Karte der rentablen Immobilien neu zeichnen. Der Vergleich dieser beiden Dynamiken ermöglicht es, die wahren Spielräume für ein Miet- oder Vermögensprojekt zu messen.
Kreditvolumen und Anteil der Mietinvestitionen: die entscheidenden Unterschiede
| Indikator | 2022 | 2023-2024 |
|---|---|---|
| Volumen der Immobilienkredite | 18,7 Milliarden Euro | 7,6 Milliarden Euro (Anfang 2024) |
| Anteil der Mietinvestitionen (Schätzung CAFPI) | 10,1 % | 8,5 % (2023) |
| Preistrend | Anstieg oder Plateau | Moderater Rückgang, marktfreundlich für Käufer |
Der Rückgang der Kreditvolumen zwischen 2022 und Anfang 2024 übersteigt die einfache zyklische Korrektur. Ein Markt, der sich im Volumen mehr als halbiert hat, spiegelt einen selektiven Zugang zu Krediten wider, mit Verschuldungsgrenzen, die vom Hohen Rat für Finanzstabilität (HCSF) festgelegt wurden.
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Renaud Cormier, Präsident des französischen Verbands für Mietimmobilien, betonte, dass diese Kontraktion das Kräfteverhältnis zugunsten der Käufer umkehrt. Die Verhandlungsspielräume beim Kaufpreis haben sich erweitert, was die Kosten des Kredits teilweise ausgleicht. Die auf immob.biz gelisteten Angebote spiegeln diese Mechanik wider: Mehr Immobilien bleiben länger online, was ein Zeichen für ein wiedererlangtes Verhandlungspotenzial für Käufer ist.
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DPE-Kalender und Mietinvestitionen: die Fristen des Klimaschutzgesetzes
Das Klimaschutzgesetz (Gesetz Nr. 2021-1104 vom 22. August 2021) legt einen schrittweisen Mietverbot-Kalender je nach Energieklasse der Wohnung fest. Dieser Kalender strukturiert nun jede Kaufentscheidung mit Blick auf die Vermietung.
- Wohnungen der Klasse G: Mietverbot seit dem 1. Januar 2025.
- Wohnungen der Klasse F: Verbot vorgesehen für den 1. Januar 2028.
- Wohnungen der Klasse E: Verbot vorgesehen für den 1. Januar 2034.
Das Ministerium für ökologische Transition hat im November 2023 bestätigt, dass diese Fristen das Basisszenario bleiben, ohne wesentliche Lockerungen. Für einen Investor bedeutet dies, dass eine im Jahr 2024 gekaufte Wohnung der Klasse F mindestens die Klasse E vor 2028 erreichen muss, um weiterhin vermietbar zu sein.
Zwei Strategien koexistieren. Die erste besteht darin, Immobilien der Klassen D oder C anzustreben, wodurch das regulatorische Risiko eliminiert wird, jedoch der Verhandlungsspielraum beim Preis verringert wird. Die zweite zielt auf thermisch ineffiziente Immobilien mit hohem Renovierungspotenzial ab, bei denen der Kaufpreis die Renovierungskosten ausgleichen kann, vorausgesetzt, das tatsächliche Renovierungsbudget wird kontrolliert.
MaPrimeRénov’ 2024: Was sich für Vermieter ändert
Seit dem 1. Januar 2024 ist MaPrimeRénov’ in zwei separate Programme unterteilt: “Effizienz” für Einzelmaßnahmen und “Gesamtleistung” für umfassende Renovierungen. Der Schwerpunkt liegt auf Wohnungen der Klassen F und G.
Die Vermieter bleiben weiterhin förderfähig, aber das System fördert umfassende Renovierungen anstelle des bloßen Austauschs eines Heizkessels. Ein Investor, der eine thermisch ineffiziente Immobilie kauft, muss den Gesamtleistungsweg in seinen Finanzierungsplan integrieren, andernfalls werden die Förderungen reduziert oder unzugänglich.
Ende des Pinel-Systems und Abwägung zwischen LMNP und unmöblierter Vermietung
Das Pinel-System endete am 31. Dezember 2024 nach mehreren Jahren schrittweiser Reduzierung der steuerlichen Vorteile. Dieses Verschwinden verändert die Gleichung für Investoren, die hauptsächlich wegen der steuerlichen Hebelwirkung in den Neubau-Markt eingetreten sind.
Im Gegensatz dazu behält der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters (LMNP) sein Abschreibungsmechanismus, der es ermöglicht, die steuerliche Bemessungsgrundlage der Mieteinnahmen erheblich zu senken. Der Vergleich zwischen unmöblierter Vermietung im realen Regime und LMNP basiert auf drei Variablen:
- Die Höhe der abziehbaren Kosten (Zinsen, Arbeiten, Versicherungen) bei unmöblierter Vermietung.
- Die Möglichkeit, den Preis der Immobilie und des Mobiliars im LMNP abzuschreiben, wodurch die Besteuerung über mehrere Jahre reduziert wird.
- Die Behandlung der Wertsteigerung beim Verkauf, die bei unmöblierter Vermietung (Abschlag für Haltedauer) günstiger ist als im LMNP, wenn die Immobilie abgeschrieben wurde.
Die Abwägung zwischen LMNP und unmöblierter Vermietung hängt von der geplanten Haltedauer ab. Auf kurze Sicht (weniger als zehn Jahre) bietet der LMNP einen sofortigen steuerlichen Vorteil. Auf lange Sicht kann die unmöblierte Vermietung beim Verkauf vorteilhafter sein.
Kreditbedingungen und Lockerung des HCSF: das Kauffenster 2024
Nach dem drastischen Anstieg der Leitzinsen durch die EZB zwischen 2022 und 2023 hat der Rückgang, der 2024 eingeleitet wurde, begonnen, den Zugang zu Immobilienkrediten zu lockern. Der HCSF hat zudem seine Empfehlungen zu den Flexibilitätsmargen, die den Banken gewährt werden, gelockert, was mehr Anträge für die Finanzierung öffnet.
Die Kombination aus Preisrückgang und Zinserleichterung schafft einen Einstiegspunkt, den der Markt seit der Zeit vor 2022 nicht mehr erlebt hat. Die Transaktionsvolumina bleiben niedrig, aber jede abgeschlossene Transaktion profitiert von günstigeren Verhandlungsbedingungen für den Käufer.
Für ein Mietinvestitionsprojekt bleibt der klassische annuitätengestützte Kredit über zwanzig Jahre die dominierende Struktur. Der PTZ (Nullzinsdarlehen), das auf bestimmte Zonen und Bedingungen fokussiert ist, betrifft eher den Kauf von Hauptwohnsitzen als reine Investitionen, kann jedoch mit einem ersten Wohnsitz verbunden werden, der anschließend vermietet wird.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt Investoren, die sowohl einen DPE als auch einen Amortisationstabelle lesen können. Die Mietrendite wird nun nach der Integration der Kosten für die energetische Anpassung berechnet und nicht mehr nur auf der Grundlage der Bruttomiete im Verhältnis zum Kaufpreis.